盤點廣州近年10宗貴价地:全部未收回土地成本

盤點廣州近年10宗貴价地:全部未收回土地成本

◀“新地王”旁邊的新世界凱粵灣銷售均價3萬元/平方米,對於6萬的價格,只能說“有盼頭”

風頭躉

本 週二,荔灣區嶺海街12號AF010734地塊公開出讓,通過競配套環節後,最終被雅居樂以21.7億元、配建27450平方米安置房奪得,摺合樓面地價 3.52萬元/平方米。藉機“蹭熱點”的商家都高叫:“未來樓價要賣6萬元/平方米,買房要趁早!”然而,這個“新地王”專案未來真能賣這個價嗎?

地價太高 有競拍者大呼“不知道怎麼做”

此 塊地的用地面積只有2.2萬平方米,總建築面積約8.9萬平方米,在二線江景位置。中原地產研究部認為,若與廣鋼、廣紙等地塊相比,雖然都處中心區,但並 沒有絕對優勢。合富輝煌(中國)首席市場分析師黎文江則認為,這裡將是廣佛大都市圈的中央核心地帶,從這方面看,它配得起這個價。

開拍前,商家們的報價已到了政府規定的封頂價,摺合樓面地價2.44萬元/平方米,未拍就已經是荔灣“新地王”了。

本 土房企一位負責人告訴羊城晚報記者:“由於還要配建房,我們的預算是到2.5萬元/平方米就要停,若價格過高,日後的壓力會很大。”沒想到的是,最終成交 價達到了3.52萬元/平方米,以至於其連聲說:“太瘋狂了,以後不知怎麼做。放幾年是肯定要的。”中原地產專案部總經理黃韜也說,此次競價有點瘋狂和不 理智,“此地價比同區域廣鋼新城的在售均價還高,算上配建面積,日後的操作難度會非常大。”

缺乏做豪宅先天條件

日後能賣6萬元/平方米?

日 後真的能賣6萬元/平方米嗎?一位不願透露姓名的業內人士算了一筆賬:除了地價,還有建安、報建費和稅費等支出,如果售價在5萬-6萬元/平方米,稅費加 營銷費就要8000元-1萬元/平方米,加上各種建安成本和分攤費用,屆時賣5.5萬元/平方米都沒什麼利潤。他認為,目前專案周邊的環境較差,規模也比 較小,並不具備做豪宅的先天條件。

克而瑞廣州高階分析師肖文曉認為,售價要由供求關係決定,其所在板塊競爭激烈,而且與中心區其他板塊一樣 存在競爭關係,買家的選擇很多,“新地王”定價不能隨心所欲,售價制定絕非“成本+利潤”那麼簡單。合富房地產研究院院長龍斌直言,“地王”歷來都存在風 險,兩年後專案能否賣到4.5萬-5萬元/平方米還不確定。

一位香港上市房企廣州負責人對記者坦言:“這種現象是:拿不了地,哭三天;拿了地,哭三年。”足見此次拿地要面臨的挑戰。黎文江對“新地王”的建議是:“等幾年後再出售。”

變數一直存在。正如這兩三年在廣州出現的貴价地一樣,為此,本刊記者對部分風頭曾經狠勁的貴价地作了調查,發現我們挑選的頗具代表性的10宗貴价地全部都未收回土地成本。未回本原因大致有二:一是當年地價太高,商家根本不敢動;二是至今賣不出預期價,資金回籠比較慢。

文/圖 羊城晚報記者 陳玉霞

“新地王”一出,為同行帶來成交高峰 封盤?得個講!

盤點廣州近年10宗貴价地:全部未收回土地成本

廣鋼新城各樓盤受“新地王”帶動,成交速度加快

文/圖 羊城晚報記者 陳玉霞

“新 地王”一出,商家們幾乎異口同聲嚷嚷:“未來‘地王’要衝擊6萬元/平方米大關,買房要趁早!封盤、漲價!”各種蹭熱點的宣傳海報,在短短兩小時就刷爆朋 友圈。不僅“地王”所在的荔灣區樓盤,就連從化、增城乃至佛山市的樓盤都在大做漲價文章。從記者跟蹤情況看,不少樓盤的成交速度確實加快了,而且還真的有 樓盤漲價,但嚷嚷著要封盤的,並沒有真的封。

恐慌性成交,有樓盤賣掉大批貨

“新地王”在16日中午拍出,各樓 盤“封盤,第二天漲價”海報就陸續出現,當天晚上不少買家在銷售人員的緊call之下,以“省錢”為理由,市內多個樓盤出現了銷售高潮。據廣鋼新城中海花 灣壹號介紹,他們當晚共成交住宅、公寓40套,銷售金額達2億元,而在週三當天上午,還有8套住宅和3套公寓成交,至記者交稿時,樓盤負責人告訴記者: “還有好多買家在等刷卡交定金。”即是說,該樓盤在一天一夜的時間裡就賣出常規銷售時一個月的成交量。同在廣鋼新城的博雅1898,據稱週二晚上賣樓賣到 凌晨兩點,共成交16套單位,“一夜就賣出了淡季一週的成交量。”金融街融穗華府也報稱一晚上賣了1.2億元。

有樓盤漲價,有樓盤觀望

在 眾多號稱要漲價的樓盤中,到目前為止還沒有進一步行動。確定要漲價的,是少數。曾經“地王”珠光御景壹號,本週三開始每平方米提價2000元,提價前折後 均價為6.5萬元/平方米,以在售兩三百平方米的戶型計算,提價之後每套單位要多付四五十萬元。而最靠近“地王”的新盤華髮荔灣薈,雖然7個月前已獲預售 資格,但至今未推售,眼下終於等到“地王”東風,對於價格,該盤表示會比新世界凱粵灣要高1000元/平方米,而且還是毛坯價。

記者瞭解 到,對於漲價,也有操盤手錶示出謹慎的一面,某大國企廣州老總對羊城晚報記者坦言:“我們也擔心漲價後買家買不起。”中海花灣壹號近期的銷售比較活躍,不 過,其負責人告訴記者,現在還在等總部訊息,最終是否漲價、漲多少還沒確定。開盤兩小時就銷售12億元的珠江金茂府,在宣傳海報中也說了要漲價,但至記者 交稿時樓盤負責人還說:“要先觀察觀察,再定也不遲。”

同樣持謹慎態度的樓盤,還包括當天在海報裡嚷嚷著要封盤的。本週三下午,廣鋼新城一樓盤營銷人士告訴記者:“還沒封盤,不敢封啦,那是違規的。”

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